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“新国五条”催生海安二手房交市场

2013-03-20 12:08  阅读: 加载中 次 字体:

读懂“新国五条”实施细则的关键所在
新闻链接:今年,国务院办公厅下发了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号),又称“新国五条”实施细则,其中涉及到的税收方面是这样要求的:“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征”。

“新国五条”实施细则催生海安二手房交易过户呈现异常火爆现象。3月4日,新政出台第一个工作日,县地税窗口受理二手房过户业务98笔,为平时工作量的8倍,日创二手房交易历史新高。截止3月11日,地税共受理二手房过户业务406笔,入库税款2092.4万元,其中个人所得税221.2万元,占比10.6%。据分析,近日二手房交易过户火爆的主要原因市民担心“新国五条”实施细则规定的个税新政将极大增加二手房交易成本,市民普遍希望在政策出台到执行落实这一段时期内将房产过户手续办好,因此产生了搭乘“政策末班车”的高峰效应。
事实上,引起这样的“火爆”大可不必,尽管国家没有再对“新国五条”实施细则作过多的解读,但是从政策层面理解, “新国五条”实施细则的本义是遏制房价加强宏观调控,而不是引起社会的恐慌。因此,读懂“新国五条”实施细则的真正含义很有必要。
(一)学好税法原文。《中华人民共和国个人所得税法》是1980年9月10日第五届全国人民代表大会第三次会议通过的, 1993年10月31日第八届全国人民代表大会常务委员会作了修正,该法明确了财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。应该说对财产转让所得征收个人所得税并不是现在才立法规定的,今年国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控的工作,并不是在税收上出台的新政,外界引起的不必要的震撼,是因为有些人曲解了税法造成的。
(二)领会细则精神。“新国五条”实施细则中指出,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税,其中最关键的是“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的”原话,引起误解的原因是不少人把这句话丢了。实际工作中,有些纳税人转让房地产时确实不能完整的提供房屋原值,《个人所得税法实施条例》规定了纳税义务人未提供完整、准确的财产原值凭证,不能正确计算财产原值的,由主管税务机关核定其财产原值,也就是说“新国五条”实施细则并没有排除不能核实房屋原值情形的处理办法。
(三)如实反映收入。在实际工作中,有些房屋买卖双方为达到少纳税目的可能会签订阴阳合同,故意压低合同价,为此《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)规定,对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致。
(四)厘清扣除项目。“新国五条”实施细则要求通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
1、房屋原值具体为:(1)商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。(2)自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。(3)经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。(4)已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。(5)城镇拆迁安置住房,其原值分别为:房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。
2、转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
3、合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。一是支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:(1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;(2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。二是支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。三是纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
(五)区分差别关键。“新国五条”实施细则出台前,我县对个人转让非居住房未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,核定征收的标准暂定为房产转让金额的1.5%,依据是《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)规定。这里要说明的是,民间理解的个人转让住房的个税税率为1.5%是错误的,财产转让所得个人所得税法定税率为20%,只有纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额,1.5%仅仅是核定征收率,不是法定税率。也就是说,“新国五条”实施细则出台前后,税法的规定一直都没有改变过,其中的关键是能不能提供完整、准确的房屋原值凭证,能不能正确计算房屋原值和应纳税额。事实上我们也看到,按照核定征收个税的税负可能要低一些,这也是为什么有些纳税人在资料齐全的情况下也说没资料或资料不齐全,造成税务机关被迫核定征收个税。
(六)关注相关税种。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务,加强税收征管,个人转让住房应缴纳的个人所得税,应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理,并不能理解为个人转让住房只涉及个人所得税。
(七)落实税收优惠。按照现行政策规定,对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。按照城市发展规划,在旧城改造过程中,个人因住房被征用而取得赔偿费,属补偿性质的收入,无论是现金还是实物(房屋),均免予征收个人所得税。对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。税务机关要不折不扣地执行上述优惠政策,确保维护纳税人的合法权益。(周 涛 任善涛)

 

 

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